一、调查时间

年8月

二、调查对象

上海市浦东新区陆家嘴板块部分住宅物业（本次调查范围为小陆家嘴周边江景住宅）

三、调查方式

网络挂牌、咨询中介、实地走访

四、陆家嘴板块介绍

（一）地理位置介绍

陆家嘴板块是上海金融贸易活动集中的重要商业圈之一，位于东方明珠脚下，是指张家浜以北，源深路以西的浦东区域。横贯东西的地铁2号线，使得陆家嘴与浦西紧密相连，而以浦东大道、世纪大道和浦东南路为主干道的公共交通，则延伸至浦东其他板块。

作为浦东内环以内的核心区域，陆家嘴板块自年成为中国唯一的金融贸易开发区以来，已经迅速发展为商业投资机构分布密集，金融投资市场完备的黄金地段。金融贸易区总面积已达1.7平方公里。金茂大厦、上海国际会议中心、东方明珠等标志性建筑烘托起浓郁的商业金融氛围，使陆家嘴受到国际国内诸多知名公司与机构的青睐。

随着上海市中心居住人口向陆家嘴地区迁移，进一步加速了对区级商业中心、新村商业中心及陆家嘴边缘地区的商业网点的规划与建设，不断适应居民的需求。陆家嘴板块俨然是新上海金融中心建设的主要载体。

（1）商务金融·陆家嘴

陆家嘴作为上海重点发展的金融贸易服务区，在这块面积1.7平方公里的土地上集中了大量商务办公楼，已经投入使用的甲级写字楼就超过20幢，吸纳的外资银行资产总额已超过亿美元，平均每平方公里逾亿美元，堪称中国资本密集度最高的地区之一。仅这一点，就足以奠定陆家嘴“上海金融核心功能区”的基础。

陆家嘴办公写字楼的楼层数基本都在36至45层之间，绝大多是超高层建筑。标准层面积主力基本都在至0平方米左右，符合现代办公楼的理想标准。国内外大量的金融机构、物流机构、商贸机构、咨询机构都在陆家嘴设立了办公地点，金融投资类企业成为入驻陆家嘴区域写字楼客户的主流。

陆家嘴CBD

陆家嘴商务区主要是指东起即墨路、浦东南路，西至黄浦江边，南起东昌路，北至黄浦江边范围内的公共区域。目前已经有四十多家跨国公司，一百多家金融机构和上千家的贸易、投资和服务型企业选择了在这里办公。该区域有着上海地标建筑——金茂大厦、上海中心大厦、上海环球金融中心。

竹园商贸区

竹园商贸区为东方路、张杨路、源深路、浦电路所环抱，占地约90公顷，距离小陆家嘴不到2公里，世纪大道对角斜穿而过，是整个竹园商贸区的轴线。

竹园作为期货交易市场的聚集地，在新一轮规划中，将形成以不同的功能配置、不同的业态组合、组团状的辐射、轴心发展的中心商业区，发展为商业、贸易中心和商务楼宇的集聚地，规划成为小陆家嘴金融中心区的支持平台。

（2）生活·陆家嘴

金融并不是陆家嘴唯一的属性，购物、娱乐也是营造这黄金地段繁华面貌的重要部分。正大广场、第一八佰伴商厦、时代广场、新大陆广场等大型消费购物中心，为附近的人民提供了购物休闲的好去处。尤其是在复兴东路、张杨路、浦东南路一带，集中了新梅联合广场、国美电器、中融?国际商城、华润时代广场、华联商厦、百脑汇和太平洋数码广场等大型商场，网吧、KTV等休闲娱乐场所也很多，完全可以满足人们的各种消费需求。

1、正大广场

正大广场坐落于黄埔江畔，毗邻东方明珠和金茂大厦，上海着名的购物中心，人气极旺，环境舒适，装修时尚，为吃喝玩乐一站式集合商场地下1至2层是易初莲花超市。整个商场经过改造后进驻了更多的知名品牌。1至4楼正大百货提供了完整的商品结构；5楼的饮食天地带给顾客独具特色的异国风味；8楼正大星美影城是国内首家超五星级主题影院。正大广场是人们在陆家嘴消费与娱乐，时尚与休闲的绝佳活动场所之一，但促销活动和折扣相对较少，周边打车不太方便。

2、上海国金中心商场

上海国金中心商场在商户组合的策略上尽显心思，紧贴国内消费者需求。除了汇集国际顶级服饰品牌外，在餐饮、娱乐及生活方面皆引进新模式，让顾客享受多姿多彩的购物体验。奢侈品汇聚的顶级百货商场，档次高，环境一流，还有3D影院和上海首家“AppleStore”，3、4层主要是餐饮，汇集中西餐和日本料理。当然，价格自然不低，折扣也很少。

3、上海第一八佰伴

八佰伴是类似新世界的综合性商场，看电影、溜冰、购物……在这里都能一站搞定。周边交通特别方便，人气也是旺旺的。整体属于中高档，但每年跨年折扣力度大，可以去淘淘看。

教育资源：上海市洋泾中学、东昌中学、梅园小学、上海市浦东新区崂山小学，上海市浦东新区明珠小学A区、浦东新区东方小学、上海日本人学校等。

医疗资源：医院、医院等。

（3）其他

东方明珠公园、滨江公园、梅园公园、源深体育中心、陆家嘴中心绿地等。

1.以商业办公为主，商业办公区与住宅区划分明显，住宅大多分布在板块东部以五十到八十年代住宅为主；少量住宅分布在江边，江景资源稀缺，临江住宅房价虚高。

2.国际性购物中心较多，居住性配套相对较少，医院较少，生活便利度一般。

五、区域内部分楼盘价格

（一）主要楼盘分布

（1)世茂滨江花园（上海最高豪宅）

由梁朝伟代言的世茂滨江花园，是世茂集团开发的超大型江景豪宅，曾被誉为亚洲第一高楼高档江景小区，连续四年取得上海市房地产销售金额冠军，堪称上海的标志性建筑。作为全中国最有名的豪宅之一，据说顶楼复式房源是以拍卖的方式售出，价高者得，这种做法实在令人惊叹。

小区由7幢47-62层的超高层公寓构成，水岸住宅设计，主体建筑以弧形沿江排列，前后错落，视线相互不遮挡，巨大的落地窗加上板式结构设计，大多户实现“前观江景，后拥园景”，小区外檐以薄荷色玻璃窗搭配暖色墙体。

罕有的超低容积率都市社区，高达70%绿化率，拥有16万平方米的集中绿地，其间荟萃6大世界主题社区园林（中国苏州园林、夏威夷动浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫公园、奥运公园门大世界风格园林景区）和4大豪华会所（美式休闲会所、欧式服务会所、中式园林会所、奥林匹克运动会所）。

世茂滨江花园是陆家嘴建设的最早一批一线滨江豪宅，以大户型为主。其实，最早来自福建的世茂许荣茂许老板，也是因为这批豪宅的成功发家的。世茂滨江花园55层高的“上海商品住宅层高记录”直至今日都没有被突破，可见其当年“叱咤上海滩”的霸主地位！

世茂滨江花园作为主力价格在-万的刚需江景豪宅，一直有着非常高的热度。虽然经常被吐槽得房率低，户型不好，离地铁远等等，但它依然以其地段优势，社区环境和基本够用的江景向外界展现着不错的“性价比”！

（2）汤臣一品（中国第一豪宅）

汤臣一品位于陆家嘴滨江大道旁，由4幢超豪华滨江住宅和1幢高级会所组成；正对外滩建筑群，与东方明珠、金茂大厦、环球金融中心等陆家嘴地标性建筑并肩而立。汤臣一品独一无二的地理区位使其可以全览陆家嘴一线景观；一面是外滩与黄浦江的恢宏气魄，另一面则是小陆家嘴繁华的流光溢彩，静动之间，感受多面的上海。

十多年时间，它俨然已因其高不可攀的售价站在楼市的风口浪尖，被誉为中国第一豪宅，成为了沪上豪宅市场的风向标。有人形容它“始终在巅峰”。

上海的汤臣一品，自6年以13万的单价成交刷新了中国豪宅的记录以来，它不断刷新自己创造的上海乃至中国豪宅单价纪录，曾经它的成交单价单价38万元/㎡。

汤臣一品每一套房子的成交，都足以作为新闻轰动整个上海滩。年4月成交了一套总价高达2.亿元的豪宅，成为上海楼市除别墅外成交单价及总价最高的豪宅。据悉，这套房源为汤臣一品A栋的顶层复式单元，面积为.45㎡，估算成交单价超过23万元，在当时创下了纪录。

年，汤臣一品临近黄浦江的一套㎡面积的大平层豪宅，竟以17万的月租金租了出去。

（3）中粮海景壹号（一波三折的开盘史）

中粮海景壹号位于上海陆家嘴滨江板块，直面浦江，一线江景，隔壁就是上海豪宅代表汤臣一品，这样的地理位置，整个魔都能与之相比的，也没有几个，区域内一套新房价值动辄都在亿元。

整个中粮海景壹号由5幢超高层江景围合组成。社区中央设有双会所、配备室内室外双泳池、多功能厅、健身按摩设施、娱乐设施等，功能设施齐全。由国际知名大师设计，采用家装品牌比较高档。

事实上，中粮海景壹号不仅拿地过程一波三折，就是从开工到开盘，前后也长达6年，此间的运作亦不顺利。

3年11月，鹏利海景项目开始施工。不久，上海鹏利聘请世界五大代理商之一世邦魏理仕，作为项目的独家营销顾问及境外代理物业顾问。4年，中粮方面宣布项目即将开盘，并计划次年年底前交房，但未能兑现。

这一年，另一和鹏利海景比肩的豪宅楼盘“盛大金磐”首先挂牌，价格为24.5万元/㎡。据知情人士透露，该楼盘的售价曾经在区域内连创新高，一度让开发商封盘，以免销售得过快。

到5年底，汤臣一品以10万元/㎡的天价开盘，自此成为今后四年上海最贵的楼盘。但此时，上海楼市开始进入长达两年多的政策调控期，不仅第一高价楼无人问津，盛大金磐也陷入了滞销泥潭。

一时间，已完成主体结构封顶的鹏利海景几乎失去了定价的标准。“汤臣一品和盛大金磐，和中粮楼盘位置差不多，价格却相差这么大，上海鹏利不知道该定多少，在中粮集团内部也成为了争议。”一位知情人士称。

世邦魏理仕建议中粮相机而动，先持有物业一段时间。

7年年中，中粮决定将鹏利海景全部套房源转为酒店式公寓出租，同时引入新加坡辉盛国际管理有限公司入驻，将鹏利海景更名辉盛阁公寓。但具体租赁价格又是长时间悬而未决。不过，比较汤臣一品的定价思路已经确立。

直到8年，汤臣一品将小部分租赁房源以7.5-12万元的月租金价格投向市场后，中粮才将月租金定为5.5-6.5万元/月。

当年10月底上海鹏利辉盛阁公寓开业时，出席开业仪式的中粮集团董事长宁高宁曾对媒体称，中粮将坚持资产性的长期投资，对房地产等高端物业的投资坚持更长的投资周期。此时，正是上海楼市尤其是豪宅市场萎靡时期，众多豪宅项目长期零成交，售价一路下滑。

一年后风云突变，上海豪宅市场热潮涌动。鹏利海景随即将策略改租为售，为突出中粮名号，楼盘更名为“海景壹号”。为此，上海鹏利特地请来业内以快销著称的易居中国。据一位知情人士透露，这次的销售，已经有半年的客户积累。

此时，上海报价超过10万的豪宅已达十多个，支撑11万元单价的市场已然成熟，中粮海景壹号遂推出以与世界强高管为邻等噱头，大卖。

（4）滨江凯旋门（港企滨江豪宅）

由新鸿基地产倾力打造的上海滨江凯旋门项目，坐落在矜贵的浦江湾道上，占据着陆家嘴黄金区域最优的江景资源，是首屈一指的华宅地标。

早在5年，滨江凯旋门项目所在的潍坊地块在招标的时候就备受瞩目。在摘牌过程中，央企保利集团率先退出，剩下李嘉诚的和记黄埔、郭炳湘的新鸿基、以及浦房集团三大企业轮番竞价。在经过15轮漫长的角逐后，新鸿基竟以高出其他两家3亿多的报价，拿下了这块地，成为了当时的新地王。

同为港资房企，和记黄埔已经在内地一二线城市都囤了不少地，而一直以“追赶”姿态跟在后面的新鸿基，彼时在上海存地却寥寥无几。所以其对这块地纳入囊中的渴望，可想而知。

而时隔七年，滨江凯旋门于年开盘时，其单价一度飙过当时豪宅之首汤臣一品，相传最高达到20万元/㎡。

社区尊享新鸿基地产倾力打造的㎡世界级高端私人会所，由曾主理纽约四季酒店的国际大师ChanduChhada主理设计。日光泳池、江景宴会厅、奢华SPA、全日餐厅、儿童游乐室、拳击健身房等六星级配套为住户提供无与伦比的便捷服务。

（5）仁恒滨江园（中国最早的精装豪宅）

仁恒滨江园，是中国最早的精装豪宅，项目采用围合式布局，单体不局限于南北朝向来摆布，平衡江景、东方明珠、“上海三大神器”等标志性建筑景观，以及开放式园林景观。一期、二期、三期均围绕中庭园林景观而设计，仿中国传统建筑遗风，营造出亲和的、富有人情味的邻里空间关系。

仁恒滨江园分三期开发，一期年交房，以一梯两户9层的小高层为主，户型多两房、三房和复式，绿化率55%。二期1年交房，均为高层江景房，除两房、三房和复式外，还有两栋别墅，一般别墅基本上不会出售或出租，绿化率60%。三期3年交房，主要是大三房、四房和大四房，户型方正，面积大，绿化率65%。

仁恒滨江园介绍

小区建筑外立面线条简洁、色调稳重，采用罗马牌面砖贴面，大面积使用绿色弧形落地玻璃窗、玻璃幕墙，保证房屋内部采光、通风。每期逐步升级，空间尺度、立面质感、窗体面积等都有所提升。

（6）万科翡翠滨江（万科高端之作）

年万科翡翠滨江作为翡翠系封面作品亮相上海，这座滨江大盘勾画了一幅总建筑面积约40万平方米的滨江都会生活蓝本，坐拥黄浦江景，西望陆家嘴，约3公里范围内上海地标、五星酒店、高端商业林立。

项目分三期开发，总建筑面积约40万平方米，由高端住宅、商业、办公、会所、幼儿园和小学多种项目业态组成，致力于打造滨江沿线最佳高端社区。

万科翡翠滨江紧靠民生路码头与老粮仓，伴随民生路码头全面打造成为浦东“新天地”，项目连带片区将成为黄浦江沿岸中心地段最大的时尚创意产业园。另外，耗资10亿元的民生港大型改造于年竣工，与翡翠滨江一、二期共同构建起一个以全球地标性港口为平台，融汇高端居住、艺术、商业、时尚的奢侈生活场，是与香港维港、新加坡克拉码头、日本横滨港齐名的亚洲生活坐标。

年万科翡翠滨江第二次开盘，2小时狂揽12亿，在均价10万元级的豪宅成交史上，万科翡翠滨江在寸土寸金的陆家嘴，一举刷新了中国豪宅新纪录。

在上海的高端住宅市场上，陆家嘴板块表现抢眼。在市场上